民国时代的房地产众筹 战后的上海曾试点实施

最近两年来，“众筹”概念风生水起，科技行业、娱乐行业、艺术行业、出版行业纷纷试水，连地产公司都开始利用众筹平台进行开发了。

众所周知，现在地产行业最典型的众筹方式就是在平台上发布一个公告，详细描述即将开展的地产项目，包括区位、面积、户型、配置、预期售价等等信息，然后写明需要参与者“支持”的资金数额和项目完成后的具体回报，用这种方式跟有意向的购房者直接建立联系，在项目还没有开工的时候就锁定了买家、拿到了房款，以此来降低融资成本，规避开发风险。

像这种开发方式其实早在七八十年前就出现过。

1938年6月，永大地产公司在上海大木桥路南段拿到一块20亩的地皮，将其分割成30个小块，准备建成30幢联排性质的小型石库门洋房。动工之前，永大公司在报纸上连续刊登了半个月广告，广告上有区位图、户型图和建成之后的素描效果图，并给出了非常诱人的报价：每幢洋房只需预交大洋5000元，即可拥有三十年居住权，而且三十年后这笔房款还将一文不少的还给业主。那时候上海房价高出北京十倍不止，同样的小洋房在市面上至少卖到两万块大洋，永大公司却承诺只需5000元就能入住，而且三十年后还可全额退款，广大购房者自然蜂拥而至，很快就把那30幢小洋房预购一空。

房子卖那么便宜，三十年后又全额退款，永大公司还怎么赚钱呢？很简单：第一，它卖的不是永久产权，而是三十年的居住权，居住年限一满，它还可以翻修翻修再卖一遍；第二，当时的存贷利息比今天高得多，从银行贷款成本太高，把钱存入银行的利息也很优厚，永大公司每幢洋房预收款项5000元，只需将其中700元存入银行，用不了二十年，本息合计就达到了5000元，这笔本息作为全额退款绰绰有余，然后永大公司再为每幢洋房付出建筑费2000元、装修费加楼面地价2000元，剩余的300元就是利润。一幢洋房只赚300元似乎太少，可是咱们别忘了这种开发模式的资金压力非常之小，开发商只在拿地和登广告的时候花了些钱，后来建造和装修用的全是业主的钱。

对业主来说也划算得很。1938年的上海正在日伪统治之下，抗战初期的战火毁坏了一些住宅，日本侨民又大举涌入，全市都在闹房荒，一部分有产阶级正苦于找不到适当房屋居住。如果租赁新式洋房，需要向二房东或者上手房客交一笔几百块乃至几千块大洋的“顶费”，否则很难租到像样的房子；如果自己买地盖房，不但小块土地难买难租，就是购置建筑材料也不容易，即使你买齐了建材，最后还是要委托地产公司建造，而单家单户的建造成本要比开发商规模开发的建造成本高出50%以上，自己建房并不节省，远远不如将准备租房的“顶费”和房租开支交给永大公司，换取三十年的免费居住（因为三十年后还有全额退款，如果不计利息，完全可视为免费）。

好，现在回到众筹的话题上来。房子还没动工，业主和房款就筹齐了，您说永大公司走的是不是众筹路线呢？我觉得是，无非当时没有互联网，没有现代意义上的众筹平台，业主跟开发商不能通过网络隔空点赞，只能通过报纸发布信息罢了。技术上有区别，其根本模式却没有任何区别，都是通过优厚的回报方案来吸引买家，在开工之前预先锁定业主，在销售之前预先获得房款。

民国人当然不懂得什么叫众筹，在1938年的上海，永大公司为自己的新型开发模式取了一个听起来有些土气的名字：委托代建。意思是开发商接受业主的委托，帮助业主建造新房。这个名字并不恰当，可是其具体运营手段却非常迎合市场需要，既帮开发商解决了资金难题，又给购房者省了不少银子，所以短短几个月内，上海地产界已经有41家公司模仿永大公司，不约而同地走上了众筹之路。